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探访老旧小区改造年限超过30年问题多难度大

发布于:2018-11-22 10:07   来源:新浪河北

本报记者 刘岚 文/图

在城市中,一座座崭新的高楼大厦拔地而起,也有一些房子在慢慢地老去,正如生活在这里的人群,有新的生命降生,也有生命在一天天衰老。

这些“衰老”的建筑将何去何从?自今年起,我省将开展一场大规模的老旧小区改造行动,计划用3年时间在全省改造5739个小区,涉及36851栋住宅、141.31万户居民。

如此大体量的改造工程如何推进?在实地走访中,记者感受到了改造工作推行的困难,也看到了各地的积极努力。截至10月底,全省列入2018年的1595个改造项目,完工率达到66%。

在改造后的老旧小区,展现出的不仅是建筑旧貌换新颜,也有居民脸上重现的笑容。老旧小区改造工程改变了居民的居住条件和生活品质,更留住了城市里的“乡愁”。

探索 小区怎么改? 精准把脉“私人订制”

“都是按照我们的想法改的,原来不顺心的地方都改了。”说起老旧小区改造,秦皇岛市燕旭里居民赵友志抑制不住内心的喜悦。

对于二三十年以上房龄的老房子,传统“穿衣戴帽”的改造方式难以满足居民的需求。老旧小区改什么、怎么改、改到什么程度,各地因地制宜,精准把脉,不搞“一刀切”。

秦皇岛市在制定改造方案时推行“五轮征询法”,就“是否改”“哪里改”“怎么改”“谁来改”“谁花钱”的问题充分征询民意。秦皇岛市住房保障和房产管理局物业办副主任刘飞介绍,经过反复征询、论证,准确掌握每个老旧小区改造的重点难点,建立“问题菜单”,实行“私人订制”,改什么、怎么改由小区居民说了算,将群众最迫切需要解决的问题集中到改善方案中,把对居民的承诺变为现实。

唐山的老旧小区均为上世纪80年代震后集中建设的,年限超过30年,问题多,难度大。“我们的改造可以说是内外兼修。”唐山市住房和城乡建设局房屋与物业管理处处长彭强介绍,该市统一规划,实施“菜单式”精准设计,制定了安全问题、功能提升、环境整治等3大类27小项改造菜单,补短板、强设施、优功能。

老旧小区改造涉及部门多,沟通协调难,唐山市由10位市级领导分包10个小区,引领带动全市老旧小区改造。市住建局全体班子成员分别对各县(市、区)老旧小区改造进行分片、包段,现场办公,解决难题。

钱从哪里来? 多方聚力共建共赢

根据《河北省老旧小区改造三年行动计划(2018-2020年)》,全省老旧小区改造共需改造资金129.6亿元。钱从哪里来?

沧州市坚持“先民生后提升”的原则,向老百姓最关注的点发力,把有限资金用在“刀刃上”。积极鼓励中石化、中石油、铁路、大化集团等驻沧央企投入资金。据沧州市城市管理综合执法局局长许强介绍,目前已有炼油厂小区、铁路新村、中油小区、大化小区等央企宿舍楼,计划投入资金8000多万元。沧州市还引入社会力量参与老旧小区改造,鼓励物业服务单位参与小区道闸建设,道闸广告费收入前三年归物业公司所有。

秦皇岛市探索更多元化的投融资模式,明确了市区两级政府按照1:1比例筹集资金、原产权单位房改资金、居民个人自筹资金、各部门专项资金、小区公共收益、社会企业资助或探索共同盈利模式资金、水电气等专营单位资金等多种资金筹集方式,充分调动社会、企业、居民参与的积极性,解决了单靠政府财政渠道狭窄、资金不足的难题。

楼宇“飞线”是老旧小区改造难题,对楼宇间的蜘蛛网弱电线,张家口市积极与各运营商和市汇通信息工程公司联系,最终商定由汇通公司统一进行网线入地改造,资金问题由各运营商和汇通公司协商解决。

唐山市也统一协调移动、联通、电信、广电、长城宽带等五家企业,对网线实施入地改造,运营商出资,打破原来小区限制某家运营商进入的壁垒,让各方实现共建共赢。

未来怎么办? 改完之后还要管好

共同建设是老旧小区改造能够顺利推进的“内生力量”,但老旧小区改好后,如果不加强后续管理,很容易前治后乱,居民对此不无担心。

采访中记者发现,老旧小区改造后,物业管理不能实现专业化主要原因有:老旧小区居民多为中低收入群体,市场经济条件下花钱买服务的意识相对淡薄;物业服务企业鉴于老旧小区管理利润低、收费困难等原因,不愿承接此类项目。

改造后的老旧小区如何管好?秦皇岛、张家口等市建立了“红色物业”管理模式。充分调动老党员、老干部和志愿服务组织参与小区治理、服务小区居民的积极性,成立老旧小区业委会党支部,实行常态化物业管理。

“针对小小区、单体楼难以管理的问题,我们采用了‘连片式管理’。”张家口市桥东区委书记王建军介绍,学院路9个家属院被整合为一个区域,进行统一的物业管理,降低了用工成本,还购置了清扫车、洒水车等一批机械化清扫设备,提高物业作业水平。

对于规模较大的小区,多地通过招投标选聘物业服务企业,施行“补贴+物业企业收费”的管理模式,逐步建立市场化运作物业管理,保证改造成果。

靠政府“输血”扶持物业为老旧小区服务的模式,不可能永远持续。“多元化经营是物业企业走上良性循环的必由之路。”沧州市盛唐物业服务有限公司已进驻沧州老旧小区,该公司总经理赵元勋表示,“老旧小区居民偏老龄化,我们将逐渐引入养老、医疗、家政等服务,走市场化道路,为老旧小区管理提供保障。”

难点 全市一盘棋提升城市管理水平

这次老旧小区改造可以说是我省规模最大的城区改造工程,计划用3年时间改造5739个小区,解决安全设施、市政配套和外部环境等方面存在的问题,进一步提升老旧小区居住品质。

省房地产和建筑市场监测研究中心副主任窦欣说,该计划实施第一年,各地探索了很多宝贵的经验,也存在一些问题。有些市的改造方案不全面,没有全市统筹做整体方案设计。老旧小区是城市管理的难点,也往往是薄弱环节,此次大规模改造应该全市统一下一盘棋,改造方案整体设计,任务分解,思路统一,通过老旧小区改造实现居民生活品质提高,提升城市整体管理水平。

记者在采访中,一些居民反映,有些地方多个改造项目同时开工,影响了正常生活;有的改了这里改那里,把小区变成了大工地。窦欣表示,老旧小区改造项目多,工程量大,施工周期长,施工前要做好充分规划,如何有序高效进行,是需要思考和破解的问题。

意义 提升生活品质留住城市中的乡愁

针对此次老旧小区改造,我省出台的计划方案中,特别把安全设施、市政配套的改造放在了前面,重点解决老旧小区居民安居的问题,在此基础上改造环境,提升品质。

在改造过程中,一些城市特意融入了人文元素,将企业精神文化和居民成长记忆融入改造中,实现了传承地方历史文化和改善人居环境二合一的目的,为城市留下了有迹可循的记忆。

窦欣坦言,老旧小区改善的是居住条件,提升的是生活品质,在从情感的层面,是留住“城市里的乡愁”。

老旧小区居住的多是老年人,他们已经习惯了传统的居住方式,也都有着不少难舍难分的老邻居,真的搬离此地,确有不舍。很多老旧小区也沉淀着年轻人的成长印记,年轻人“常回家看看”的时候,看望的是年迈的父母,也是自己曾经的记忆。

老旧小区改造,看得见的变化是居住条件改善了,环境优美了,在其背后还有人在与环境的共振。曾因不和谐因素引发的矛盾,会在和谐的人文环境下得到改善和解决。


整理编辑:小律

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